وکیل ملکی کیست و چه وظایفی دارد؟

اگر می­خواهید برای خرید ملک اقدام کنید، احتمالا این گرانترین سرمایه گذاری است که قصد انجام آن را دارید. علاوه بر استفاده از یک نماینده اموال و اراضی برای مقابله با روند مذاکره، ممکن است بخواهید برای املاک و مستغلات خود یک وکیل ملکی مجرب استخدام کنید تا در جریان روند قانونی معاملات، شما را راهنمایی کند. در این مقاله با ما همراه باشید تا با وکیل ملکی و وظایف مهم آن بیشتر آشنا شوید.

وکیل ملکی به فردی اطلاق می­شود که به منظور حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری درباره مسائل مالی و دعاوی اموال غیر منقول به دفاع از موکل خود می­پردازد. منظور از اموال غیر منقول، مواردی از قبیل خانه، زمین، باغ، آپارتمان و … است که امکان جابجایی آنها  بصورت فیزیکی وجود ندارد. وکیل ملکی قادر است تا به صورت کاملا حرفه­ای و تخصصی به مشکلات افراد در این زمینه رسیدگی کرده و تلاش می­کند تا با ارائه طرح  دعوا و دفاعیه مناسب در خصوص دعاوی ملکی، از حقوق موکل خود به بهترین شکل ممکن دفاع کند.

منظور از دعاوی ملکی، پرونده­هایی است که در آنها به موضوع اموال غیر منقول  که دارای جنبه حقوقی، کیفری و یا ترکیبی از آنها  است پرداخته می­شود. به عبارت دیگر، برای امور املاک، اراضی و مستغلات، ممکن است دعاوی مطرح شود که بهتر است برای حل آنها از یک وکیل ملکی مجرب و دارای تخصص و تجربه کافی در زمینه املاک و مستغلات، درخواست بررسی و پیگیری شود.

وکلای املاک و مستغلات در امور حقوقی مربوط به املاک، از معاملات فروش تا اختلافات بین طرفین، تخصص دارند. وکیل ملکی قبل از بسته شدن قرارداد، از طرف شما کلیه مدارک را بررسی و در صورت وجود هر گونه مشکل و یا ایراد در اسناد و مدارک، توصیه­های لازم را خواهد داشت. بنابراین، وکیل ملکی مدافع منافع شما در زمینه املاک و مستغلات می­باشد. وی کلیه اسنادی را که در اختتامیه خرید املاک امضا شده است، تهیه یا از منظر حقوقی بررسی می­کند. در واقع، وکیل املاک و مستغلات در کلیه مراحل خرید ملک حضور دارد تا منافع خریدار (یا فروشنده) را حفظ كند.و پس از آن نیز در اجاره ملک ،تخلیه،  تنظیم قراردادهایی از قبیل صلح و هبه املاک و یا طرح و دفاع از دعاویی همچون الزام به تنظیم سند ، خلع ید،  تصرف عدوانی ، سرقفلی و غیره در کنار موکل خود و همراه او خواهد بود.

اکنون این سوال مطرح می­شود که قانون املاک و مستغلات چه چیزی را پوشش می­دهد؟ لازم است بدانید که قانون املاک و مستغلات شامل خرید و فروش ، رهن واجاره املاک و مستغلات، و کلیه دعاوی که در دادگاهها یا دادسراها در خصوص املاک به معنی زمین و هر نوع ساختار وابسته به آن  مطرح مشود می باشد . همچنین، موضوعات حقوقی مربوط به هر چیزی مانند وسایل و لوازم جانبی که به ملک یا سازه­ها متصل شده باشد، را نیز در بر می­گیرد.

وظایف اصلی وکیل ملکی چیست؟

وظایف اصلی وکیل ملکی شامل الزام به تنظیم سند رسمی، دعاوی خلع ید، تصرف عدوانی، مالکیت ملک، تقسیم مال و افرازو تفکیک املاک مشاع ، دستور فروش ،تخلیه، تجویز انتقال منافع و … می­باشد. یکی از بیشترین دعاوی در حیطه وظایف وکیل ملکی الزام به تنظیم سند است. از آنجا که آخرین مرحله از مراحل خرید املاک و مستغلات، انتقال سند به نام خریدار است، حضور خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی کشور برای انجام این کار ضروری است. این در حالی است که اغلب فروشندگان به دلایل مختلف از انتقال سند به خریدار خودداری می­کنند. در این زمان، وکیل ملکی با مراجعه به مراجع قضایی، از حقوق خریدار دفاع و فروشنده را ملزم به انتقال سند ملکی خواهد کرد.

از متداول­ترین دعاوی ملکی، می­توان به دعوای تصرف عدوانی اشاره کرد. یکی از نکات مهم در دعاوی تصرف عدوانی  قابلیت اقدام از  هر دو طریق حقوقی یا کیفری است که شخص در انتخاب نوع شکایت دارای حق اختیار است. اما چنانچه دعوای  تصرف عدوانی به صورت حقوقی مطرح  شوند، شما نمی­توانید مجددا به روش کیفری اقدام کنید. این در حالی است که دعاوی کیفری را می­توان دوباره به روش حقوقی پیگیری کرد. بنابراین، ضروری به نظر می­رسد که برای دعاوی تصرف عدوانی از یک وکیل ملکی مجرب مشورت بگیرید، چرا که نحوه پیگیری پرونده و اثبات حقوق شما در هر یک از روش­ها متفاوت است.

یکی دیگر از دعاوی ملکی که برای حل و فصل آن نیاز به استخدام وکیل ملکی احساس می­شود، دعوای خلع ید می­باشد. در دعوای خلع ید، مالک از تصرف ملک خود توسط متصرف غیر قانونی به مراجع قضایی شکایت می­کند. در واقع، ابتدا متصرف به صورت غیر قانونی و بدون اجازه مالک  از ملک استفاده می نماید ، و از پس دادن ملک به مالک  خودداری می­کند. از آنجا که اکثر مردم دعاوی خلع ید را با تصرف عدوانی به اشتباه می­گیرند، به همین خاطر نمی­توانند از حقوق قانونی خود به خوبی دفاع کنند. بنابراین، بهتر است تا برای این دعاوی از یک وکیل ملکی با دانش و تجربه کاری مناسب مشورت بگیرید.

تقسیم مال و افزار ملک مشاع هنگامی مطرح می­شود که یک ملک به دلایل مختلف از قبیل ارث از متوفی و یا خرید همزمان بین چندین نفر مشترک باشد. چنانچه هیچ یک از شرکا برای تقسیم ملک به توافق نرسند، بهتر است برای حل اختلاف و آگاهی از مقررات افراز املاک مشاع یا فروش ملک از یک وکیل ملکی متخصص در زمینه املاک و مستغلات مشورت بگیرند.

معیارهای مهم برای انتخاب وکیل املاک

میزان تجربه وکیل ملکی، یکی از مهمترین معیارهای تشخیص مجرب بودن وی است. باوجود اینکه، تمام وکلای دادگستری می­توانند پروندهای مختلف اعم از کیفری، حقوقی، ملکی، خانواده و غیره را بررسی کرده و وکالت آنها را به عهده بگیرند، اما داشتن تجربه کافی در زمینه امور املاک و مستغلات و اراضی به یک وکیل ملکی کمک می­کند تا با قطعیت بیشتری به موفقیت در دعاوی ملکی دست یابد. یک وکیل ملکی خوب، اصولا از پذیرش سایر پرونده­های حقوقی اجتناب کرده و تمام تمرکز خود را برای کسب تجربه و مهارت کافی در زمینه دعاوی املاک و مستغلات صرف می­کند.

یکی دیگر از معیارهای مهم برای انتخاب یک وکیل ملکی خوب و مجرب، داشتن دانش حقوقی و تسلط علمی کافی در زمینه‌های مختلف حقوقی و ثبت امور املاک و مستغلات است. وکیل ملکی شما باید با قوانین و مقررات مربوطه به امور املاک و اراضی، آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، دیوان عدالت اداری، نظریات حقوقی قوه قضاییه و اساتید برجسته حقوق و … آشنایی مناسبی داشته باشد. بنابراین، از جمله مواردی که یک وکیل ملکی مجرب باید در آن تجربه کافی داشته باشد می­توان به رای وحدت رویه، نظریات مشورتی، رای شعب دیوان عالی کشور، درخواست دعوا، رای دادگاه تجدید نظر و … اشاره کرد.