معنا و تفاوت های افراز و تفکیک در استقلال و جداسازی ملک مشاع

برای درک کامل مفهوم افراز و تفکیک ملک مشاع بایستی ابتدا به تعریف و تشریح ملک مشاع بپردازیم. به بیان ساده منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد.مشاع همواره در قبال ملک مفروز به کار میرود . منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.بنابراین مال یا ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات تعیین شده باشد ملک یا مال مشاع بین مالکان است حال اگر با رضایت مالکان ، قسمت مجزا و معلومی برای هر یک از شرکاء مشخص و مورد تصرف قرار گیرد یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک یا مال به مالک معین اختصاص داده شود ، افراز واقع شده و سهم هر یک را مفروز می نامیم.

تفکیک سند ملک مشاعی

اما هرگاه بنا به تقاضای مالک یا مالکان ملک یا مال غیر منقولی خواه مشاع (متعلق چند نفر ) باشد یا غیر مشاع (متعلق به یک نفر)به چند قسمت مجزا با مشخصات معین تقسیم شود به نحوی که بتوان هر جز را مستقلا تصرف نمود تفکیک واقع شده است

افراز تنها در ملک مشاع امکان پذیر است اما برای تفکیک حتما نیازی به اشاعه نیست

افراز و تفکیک در ملک مشاع چه تفاوتی هایی با هم دارد ؟

برای عموم مردم افراز و تفکیک ملک مشاع معنا واحدی دارد اما درحقیقت افراز و تفکیک از جوانب بسیاری با هم تفاوت دارند مهمترین تفاوت ها در افراز و تفکیک ملک مشاع را می توان چنین بیان کرد در افراز ملک،

اساسی ترین شرط، وجود حالت اشاعه است یعنی اساسا باید مال ملکی مشاع باشد تا افراز صورت گیرد . افراز در غیر مشاع اصولا بی معنی است. اما تفکیک چنین نیست ؛تفکیک هم در املاک مشاع و هم غیر مشاع متصور است . و فردی که یگانه مالک ملک یا مال غیر منقول محسوب می شود نیز می تواند تقاضای تفکیک و تقسیم آن به اجزای کوچکتر و مساوی را بنماید .

پس از افراز، اشاعه از میان میرود اما در تفکیک با وجود تفکیک ملک به قطعات کوچکتر حالت اشاعه همچنان باقی است . تفکیک با رضایت و توافق طرفین اشاعه واقع می شود اما افراز عموماَدر حالتی انجام می شود که بین مالکین مشاع اختلافی وجود داشته باشد.

مرجع رسیدگی به دعوی افراز هم سازمان ثبت و هم دادگاه است اما در مورد تفکیک ملک مشاع معمولا اداره ی ثبت عهده دار انجام امور است.نتیجه ی تفکیک صرفا تقسیم ملک است اما در افراز علاوه بر تقسیم ملک سهام مشاعی مالکین نیز تعیین شده و قطعات افرازی به نسبت سهام مالکین مشاع به آنان تخصیص می یابد بنابراین پس از وقوع افراز نیاز به تنظیم تقسیم نامه نیست اما پس از تفکیک ملک مشاع نه تنها تنظیم تقسیم نامه ضروریست بلکه چنانچه پس از تقسیم ملک مشاع مالکین برسر تنظیم تقسیم نامه و یا انتقال قطعات تفکیکی توافق نداشته باشند تفکیک بلااثر بوده و حتی با وجود صورتمجلس تفکیکی مالکین مشاع مجبورند تقاضای افراز ملک مشاع نمایند .پایان عملیات تفکیکی منجر به تنظیم صورتجلسه ی تفکیکی می شود اما نتیجه ی نهایی افراز صدور رای از جانب واحد ثبتی است که در صورت عدم اعتراض مالکان قطعیت می یابد و همانند رای دادگاه لازم الاجرا خواهد بود . و بر اساس همان رای برای املاک افرازی سند شش دانگ بنام مالک صادر می شود. از آنجایی که تفکیک ملک مشاع امری ارادی بوده و نیاز به رسیدگی قضایی ندارد بنابراین اعتراضات به عملیات تفکیک هم در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما در افراز ملک مشاع تشخیص و تعیین حق که امری قضایی ست مطرح است بنابراین دخالت دادگاه در افراز ضروریست .چنانچه در میان مالکان مشاع محجور اعم از کودک یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد افراز باید در حضور نمایندگان آنها و درد دادگاه انجام شود اما در مورد تفکیک نیازی به این امر نیست

ملک مشاع

افراز و تفکیک املاک مشاع در شهرها چگونه است

امروزه با توجه به قیمت بالای اراضی و املاک در شهرها افراز و تفکیک املاک مشاع شهری از مهمترین مسائل حقوقی است که با توجه به اصلاح موادی از قانون شهرداری ها در خصوص افراز و تفکیک املاک مشاع ذکر چند نکته اهمیت دارد اول اینکه مهلت بررسی و اعلام نظر نهایی شهرداری ها بر نقشه ی تفکیکی پیشنهادی مالک از 2 ماه به 3 ماه افزایش یافته که هرچند این افزایش مهلت دربررسی املاک وسیع امکان مداقّه ی بیشتر را فراهم نموده است اما در مورد اراضی با مساحت کمتر می تواند منجر به معطلی مالکان و اطاله ی ماجرا شود
نکته ی مهم بعدی اینکه با وجود اینکه طبق اصلاحات صورت گرفته هرچند حق مراجعه به مرجع قضایی برای مالک شناخته شده و برای دنبال نمودن تقاضای افراز نیازی به انتظار برای اتمام مهلت دو ماهه ی اظهار نظر شهرداری نیست اما از آنجایی که در مورد معابر و شوارع و حقوق شهری محاکم باید ابتدا نظر کمیسیون ماده (۵) را اخذ و در صورت وصول نشدن نظر این کمیسیون در مهلت مقرر قانونی یا امهال قضایی، دادگاه باید با ملاحظه طرح‌های تفصیلی و جامع شهری و ارجاع امر به کارشناس، اظهار نظر کند باز هم مسأله ی معطلی لاینحل مانده و حتی ممکن است یک متقاضی تا یک سال معطل دریافت رای افراز ملک مشاع شود و بالاخره اینکه در متن اصلاحی جدید حداکثر ۲۵ درصد مساحت ملک می‌تواند به عنوان قدرالسهم شهرداری در معابر عمومی استفاده شود و اگر مساحت معابر از این مقدار بیشتر باشد، باید از سهم شهرداری کم شود.با این صراحت ضمن شفاف سازی قانونی از مطالبه ی مبالغ هنگفت از سوی شهرداریها و تبعا انباشت پرونده های دعاوی راجع به آن از سوی متقاضیان به طرفیت شهرداری‌ها در دیوان عدالت اداری جلوگیری شد

برطبق ماده قانونی جدید حداکثر ۲۵ درصد مساحت ملک به عنوان قدرالسهم شهرداری درافراز و تفکیک املاک مشاع می باشد

مرجع صالح رسیدگی به افراز املاک مجهول المالک کجاست

از مهمترین مسائل در بحث افراز و تفکیک املاک مشاع؛ رسیدگی به افراز املاک مجهول المالک است .چنانچه در مهلت مقرر نسبت به ملکی تقاضای ثبت نشود از نظر مقررات ثبتی ملک مجهول المالک تلقی میشود حتی اگر مالک آن معلوم و معین باشد. افراز املاک مجهول المالک نیز طبق مقررات در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مشاع می باشد علاوه بر املاک مجهول المالک در مورد املاکی هم که شخص معین یا اداره اوقاف برای آنها تقاضای ثبت کرده اما جریان ثبتی آن پایان نیافته نیز رسیدگی به تقاضای افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مشاع است.

تفکیک و افراز ملک مشاع در صورتی که برخی مالکان محجور یا غایب باشند چگونه است ؟

تفکیک امری توافقی و اداری است لذا سن در آن دخالتی ندارد و برهمین اساس انجام تفکیک در واحد ثبتی امکان پذیر است . اما از آنجایی که افراز نوعی تشخیص و تعیین حق است لذا اگر برخی وراث یا مالکان ملک مورد افراز، محجور یا غایب باشند بررسی و تقسیم ملک مشاع توسط دادگاه صورت می گیرد. به استناد رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ولی یا قیم صغیر یا امین غایب نمی تواند به اختیار خود با شرکا توافق و تراضی نماید بلکه باید تمام مراحل را با نظارت دادگاه محل وقوع ملک مشاع انجام دهد و چنانچه ورثه ملک مشاع محجور یا غایب باشند پیگیری های حقوقی افراز باید در دادگاه محل وقوع ملک مشاع و توسط نمایندگان آنها باید پیگیری شود بدیهی است به طریق اولی تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر نیز از صلاحیت واحد ثبتی خارج و در صلاحیت دادگاه است .

در اینجا اشاره به این نکته هم خالی از فایده نیست که بر اساس قانون مدنی محجوران عبارتند از مجانین،صغار و افراد غیر رشید که منظور از صغار در قانون مدنی دختران کمتر از 9 و پسران کمتر از 15 سال می باشند . فرد غیر رشید نیز در اصطلاح فرد سفیه است که توانایی تصرف عقلایی در اموال خود را ندارد و بدیهی است مجنون نیز فرد مختل المشاعری است که قادر به تشخیص اعمال خود نیست و نفع و ضرر و صلاح خود را نیز تشخیص نمی دهد و بالاخره اینکه بر طبق ماده ی 1011 قانون مدنی غایب مفقودالاثر به کسی اطلاق می شود که مدتی طولانی از غیبت وی گذشته و به هیچ وجه هیچگونه خبر و نشانه ای از او در دست نیست