بطلان معامله به جهت فضولی بودن؛شاهراه حفظ حقوق مالکیت 

امروزه گستردگی و پیچیدگی روزافزون روابط انسانی گاه منجر به بروز اتفاقاتی در دنیای معاملات تجاری می شود.مثلا ممکن است  شخصی بدون اینکه مالک ملکی باشد یا از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته باشد اقدام به فروش ملک  نماید که این معامله از  منظر حقوقی معامله فضولی بوده و مالک اصلی در صورت عدم رضایت   میتواند  با  ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن  معامله را باطل و احقاق حق کند.

همه چیز درباره معامله فضولی

معامله فضولی چیست ؟

موارد بیشماری وجود دارد که فردی بدون اینکه مالک ملکی باشد  یا  از طرف مالک وکالت ،وصایت یا ولایت داشته  باشد یا دست کم  اذن و اجازه ی وی را کسب نموده باشد  اقدام به فروش مال یا ملکی می نماید. در اصطلاح حقوقی به این اقدام معامله فضولی گفته میشود.

به محض وقوع معامله فضولی قرارداد  باطل است ؟

از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه  غیر نافذ است به این معنا که اثر حقوقی آن بستگی به اقدام مالک دارد  ؛  چنانچه مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله رضایت خود را اعلام و معامله را تایید و یا اصطلاحا  تنفیذ نماید معامله صحیح بوده و معتبر است .

اما اگر مالک اصلی پس از اطلاع از وقوع معامله ی فضولی آن را نپذیرد یااصطلاحا آن را رد نماید معامله و قرارداد باطل است.

از منظر حقوق و قوانین معامله ی فضولی باطل مطلق نیست بلکه غیر نافذ است

اقدامات لازم در صورت وقوع معامله فضولی

ملکم  بی اطلاع و اجازه ی من فروخته شده چه باید بکنم ؟

در صورتی که شخصی بی اذن و اجازه  مالک اقدام به فروش مال غیر نماید و مالک راضی به این معامله نباشد  شخص مالک بایستی در اولین فرصت با ارسال اظهار نامه رسمی به طرفین معامله ی فضولی، عدم رضایت خود را  رسما ًاعلام نموده و سپس با ارائه دادخواست ،تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را از مراجع ذی صلاح پیگیری نماید .

مرجع رسیدگی کننده به دعوای معامله فضولی ملک، دادگاه محل وقوع ملک است یعنی دادگاه  همان محلی که ملک در آنجا قرار دارد ضمنا در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن مالک «خواهان» و  و دو طرف خریدار و فروشنده ی معامله ی فضولی  «خوانده » محسوب می شوند و البته با نپذیرفتن مالک و رد معامله از سوی او قرارداد معامله فضولی خود به خود باطل شده است اما برای اینکه کار صورت قانونی  داشته باشد این  رد و نپذیرفتن باید رسما به تایید دادگاه رسیده و  رای تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن برای آن صادر شود

اگر وکیل عزل شده  اقدام به معامله ی فضولی نمود چه باید کرد ؟

در میان پرونده های حقوقی موارد بیشماری وجود دارد که در آن ها شخصی قبلا وکالت در فروش ملکی را از سوی مالک داشته اما عزل شده یا به هر دلیلی وکالت نامه ی وی  باطل شده است اما شخص با سوء استفاده از همان وکالتنامه ی باطل شده اقدام به فروش مال و ملکی نموده است . در این حالت نیز معامله ی انجام شده از سوی وکیل از نوع معامله ی فضولی است و مالک پس از اطلاع از وقوع چنین معامله ای چنانچه رضایت نداشته باشد می تواند  با ارائه دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن آن را رسما باطل کند.

در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده

ملکی خریده ام اما  از فضولی بودن معامله خبر نداشتم حال چه باید بکنم ؟

در قانون برای رد یا تایید معامله فضولی فرصت و مهلت مشخصی تعیین نشده و طرف خریدار معامله ی فضولی حتی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد  تا زمانی که مالک نظر قطعی خود را اعلام  ننموده و معامله را رد یا تایید نکرده حق فسخ معامله را نخواهد داشت. اما اگر از این بلاتکلیفی ضرری به خریدار معامله ی فضولی وارد شود خریدار  حق فسخ معامله را خواهد داشت .

در معامله فضولی چنانچه خریدار از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد و با ابطال معامله متضرر شود برای دریافت خسارت و البته بهایی که پرداخته باید به فروشنده مراجعه کند در این موارد به اصطلاح گفته میشود مبیع مستحق للغیر بوده است .

در فروش مبیع و مالی که متعلق به غیر است خریدار حق مطالبه وجه پرداختی و غرامات یا همان کاهش ارزش پول خود را نیز دارد  اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد خسارت به وی تعلق نمی گیرد و فقط باید بهای پرداختی (ثمن معامله ) را از فروشنده مطالبه نماید

شخصی ملک مرا بدون اطلاع و اجازه ی من اجاره داده چه باید بکنم

مواردی وجود دارد که شخصی بدون اطلاع و اجازه مالک مبادرت به اجاره ی ملک می نماید که در این صورت نیز  منفعت ملک مورد معامله ی فضولی قرار گرفته که دراین صورت  نیز مالک حق قبول یا رد قرارداد  اجاره  را دارد.

و  در صورت مخالفت با قرارداد صورت گرفته می تواند دادخواست  تایید بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن  ارائه داده و  چنانچه خسارتی از این عمل به ملک یا مالک وارد شود شخص اجاره دهنده که بی اجازه اقدام کرده ضامن خواهد بود ضمن اینکه تمام عواید و خساراتی که  در طول مدت اجاره فضولی حاصل شده  از روز عقد قرارداد محاسبه خواهد شد.

حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.

چند نکته مهم در رابطه با بطلان معامله به جهت فضولی بودن

– چنانچه ملکی موردمعامله فضولی قرار گیرد و این معامله چندین بار و در رابطه با افراد مختلف تکرار شود و به اصطلاح مال مورد معامله فضولی چند دست بچرخد مالک حق خواهد داشت  هر کدام از این معاملات  فضولی متوالی را که خواست اجازه دهد بدیهی است معاملات قبلی همگی باطل و معاملات پس از اجازه نافذ خواهد بود .

–  سکوت مالک را نمی توان دلیلی بر رضایت وی تلقی نمود .حتی اگر مالک در موقع معامله حاضر باشد نیز سکوت او نشانه ی رضایت نیست حتما باید رضایت صریحا اعلام شود.

چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.

– چنانچه مالک قبل از اعلام قبول یا رد معامله فضولی فوت کرد حق  رد یا قبول معامله به ورثه ی وی منتقل می شود.

– چنانچه وکیل اقدامی خارج از اختیارات خود یا  اقدامی بر خلاف مصلحت موکل انجام دهد تمام این اعمال در حکم فضولی بوده و مشمول همین حکم است.

– برای رد معامله ی فضولی باید عنوان دادخواست «تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن» قید شود چرا که با رد معامله از سوی مالک معامله فضولی خود به خود باطل شده فقط این امر باید به تایید دادگاه برسد.

–   چنانچه پس از انجام معامله فضولی مال یا ملک تحویل خریدار شود و مالک معامله را نپذیرد خریدار متصرف ضامن تمام خسارات احتمالی وارد شده بر مال و منافع آن است حتی اگر از آنها استفاده ای نکرده باشد.

قرار اناطه