کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در ماده 355 قانون مدنی

در خرید و فروش املاک گاه افراد سهواً یا عمداً میزان متراژ در سند یا مدارک مثبت مالکیت و وقوع بیع را اشتباه بیان یا درج می نمایند و از آنجایی که در خرید و فروش املاک ، معمولا متراژ و مساحت ملک مبنای قیمت گذاری و داد و ستد قرار می گیرد خطای در محاسبه در هر دو شکل کسر یا مازاد مساحت ملک خریداری شده می تواند باعث ضرر خریدار یا فروشنده و چه بسا طرح دعوا ازسوی متضرر شود .

کسر یا مازاد مساحت ملک خریداری شده از وقایع مکرر در خرید و فروش املاک می باشد که با توجه به آثار مهمی که از این رهگذر بر خرید و فروش مترتب میشود راه جبران و جلوگیری از ضرر ناشی از آن در قوانین حقوقی به تفصیل بیان شده چنانکه قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

در اینجا چون مبنای معامله مقدار متراژ بوده و متراژ شرط مهم قرارداد است هر کدام ازدو طرف که متضرر شده به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف مختار است قرارداد را فسخ نماید

طبق نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده معمولا باعث ایجاد حق فسخ برای طرف متضرر از معامله می شود در فرضی که ملک موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، و شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که کسری مساحت وجود داشته ، با توجه به ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل ملک می باشد و در مقام اجرای رای تحویل ملک ، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد.

بنابر ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند

کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در املاک پیش فروش یا پیش خرید شده

با توجه به اینکه امروزه در خرید و فروش املاک با پدیده هایی نظیر پیش فروش و پیش خرید آپارتمان رو به رو هستیم بررسی شرایط کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در اینگونه معاملات نیز حائز اهمیت فراوان است اما در مورد کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در آپارتمان های تکمیل شده چون قیمت برحسب متراژ، تعیین شده به استناد ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت ؛خریدار می‌تواند میزان کسری رااز پرداختی خود کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق باشد، قیمت مساحت مازاد را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را نماید

اما اگر آپارتمان ها در مرحله ی پیش خرید هستند و هنوز آپارتمان تکمیل نشده کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در مورد آپارتمان های پیش فروش شده تابع قانون جداگانه ای به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» می باشد که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسیده در ماده ۷ این قانون در مورد کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در آپارتمان های پیش فروش و پیش خرید شده آمده است که :«اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، چه کسر مساحت ، وجود داشته باشد چه مازاد مساحت. هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد»؛ برای روشن تر شدن مطلب ذکر مثال خالی از فایده نیست ؛ به عنوان مثال چنانچه در قرارداد پیش فروش ملک، متراژ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارد؛.

درکسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده در مورد آپارتمان ها ی پیش فروش و در حالتی که مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد. اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد. (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد)

اگر مابه التفاوت کسری مساحت، بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده است

در کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده حالات مختلفی متصوراست. مثلا در شرایطی ممکن است طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت، هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارد و صرفاً باید ما به التفاوت کسری و یا مازاد را مطالبه کرد. در اینصورت فردی که این تفاوت را به زیان خود می بیند، حق خواهد داشت ما به التفاوت کسری یا مازاد را از طرف مقابل، مطالبه کند.

در دعوای مطالبه وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت، در صورت کسری مساحت خواهان دعوا نسبت به میزان مندرج در قرارداد، خریدار خواهد بود که می بایست دادخواست خود را به طرفیت فروشنده مطرح نماید و در جایی که مازاد مساحت نسبت به مقدار توافق وجود شده باشد، خواهان دعوا، فروشنده است که باید دادخواست را به طرفیت خریدار مطرح نماید. در دعاوی مطالبه وجه بابت کسر مساحت یا مازاد مساحت ملک خریداری شده دادگاه صالح جهت اقامه دعوای مطالبه وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت، بدلیل اینکه خواسته، دین می باشد، یا دادگاه محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد. نکته مهم این است که اگر مبلغ مابه التفاوت کسری مساحت، بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده خواهد بود.