sasanpour_admin 9 فوریه, 2021امروزه گستردگی روابط از سویی و پیشرفت روزافزون فناوری دنیای معاملات را نیز دگرگون نموده است. با توجه به ظهور پدیده های نوظهوری مانند خرید و فروش اینترنتی توجه دقیق به قوانین موجود و البته به روزرسانی قوانین با توجه به نیازهای روز امری مهم و بسیار ضروری است . یکی از مهم ترین و کاربردی ترین قوانین موجود که می تواند از بروز بسیاری کلاهبرداری ها و ضرر و زیان در معامله جلوگیری نماید الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) است . هر چند در صورت خودداری فروشنده از تحویل ملک یا مبیع بهترین و موثرترین اقدام مراجعه به مشاور حقوقی و وکیل حاذق در این حوزه است اما آگاهی از چند و چون قانون الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) نیز چندان خالی از لطف نیست و بسیاری مواقع می تواند راهگشا باشد
یکی از مهم ترین و کاربردی ترین قوانین موجود در معاملات الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) است
نگاهی به مهمترین مسائل قانونی موجود در خرید و فروش
بر اساس آنچه در قانون ذکر شده و در قراردادهای خرید و فروش نیز مرسوم است مَبیع ؛همان مال مورد معامله است که فروشنده (بایع )باید آن را بلافاصله پس از وقوع معامله و یا فرارسیدن مهلت قانونی ذکر شده در قرارداد به خریدار تسلیم نماید. مراد از تسلیم مبیع هم این است که مال به گونه ای در دسترس مشتری قرار گیرد که او امکان هر گونه استفاده از مال یا ملک خریداری شده را داشته باشد.
فروشنده از تحویل ملک یا مال مورد معامله امتناع می کند چه باید بکنم؟
کم نیستند مواردی که با وجود پایبندی خریدار به قرارداد و انجام تمام تعهدات از سوی وی ،فروشنده سودای سود بیشتر در سر داشته و به امید آن که بتواند به طریقی خریدار را از معامله منصرف نموده و آن را فسخ نماید از تحویل مبیع یا ملک مورد معامله سر باز میزند که دراین گونه موارد بهترین راه برای احقاق حق خریدار و پیشگیری از زیان وی مراجعه به دادگاه صالح و طرح دادخواست الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) است
مال یا ملک مورد معامله اصلا وجود خارجی نداشته و یا قبل از تحویل به مشتری تلف شده است چه باید کرد ؟
صورت ظاهر این است که شخصی که اقدام به فروش مال یا ملکی می نماید یا آن را دراختیار دارد یا تسلط وی بر مال یا ملک به گونه ای است که در مهلت تعیین شده می تواند آن را تسلیم خریدار نماید
بنابراین اگر بعد از معامله مشخص شود مال یا ملک وجود خارجی نداشته و یا از ابتدا در دسترس یا در اختیار فروشنده نبوده و او امکان تسلیم آن را به خریدار نداشته است معامله از اساس باطل است و فروشنده باید مبلغ پرداختی مشتری را به وی بازگرداند.
اما اگر مال یا ملک از ابتدا موجود بوده و تسلیم آن به مشتری هم ممکن بوده ولی پس از وقوع معامله و قبل از آنکه تحویل مشتری شود به طریقی از بین رفته باشد فروشنده ضامن است و باید مثل و مشابه همان مال را تهیه نموده تسلیم مشتری نماید و اگر مثل و مانندی وجود نداشت قیمت آن را بر مبنای قیمت روز محاسبه و به مشتری پرداخت نماید .
برای جلوگیری از صدور قرار عدم استماع نشود همزمان با طرح دادخواست الزام به تحویل ،دادخواست الزام به تنظیم سند را نیز مطرح نمایید.
آیا ضمانت اجرایی برای تحویل ملک و مال فروخته شده وجود دارد ؟
پس از وقوع معامله خریدار مالک مبیع (مال یا ملک خریداری شده ) و فروشنده مالک ثمن (بهای پرداخت شده ) می باشد بنابراین چنانچه مال در همان لحظه در دسترس مشتری باشد برای در اختیار گرفتن آن نیازی به اذن و اجازه ی فروشنده نیست و خریدار به راحتی می تواند آن را در اختیار گرفته و تصرف نماید . اما چنانچه خریدار به مال مورد معامله دسترسی نداشته باشد و فروشنده نیز از تحویل آن سر باز زند بنابر آنچه در قراردادها مرسوم است و مبلغی بابت خسارت عدم انجام تعهد و از جمله عدم تحویل مبیع در نظر گرفته می شود فروشنده علاوه بر تحویل مال یا ملک مورد معامله باید خسارت درج شده در قرار داد را نیز بپردازد . اگر در قرارداد وجه التزام یا مبلغی برای جبران خسارت در این موارد پیش بینی نشده باشد و خریدار برای تحویل مبیع به دادگاه مراجعه کند می تواند کلیه خسارات ناشی از این ماجرا را مطالبه نماید
اقامه دعوی الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع )
برای اقامه دعوی الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) دقیقا چه باید بکنم؟
از آنجایی که بر اساس قانون فقط باید بر علیه مالک رسمی ملک دعوی الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) مطرح شود و عموما مالکیت بر اساس سند رسمی احراز می شود بنابراین برای اینکه دادخواست منجر به صدور قرار عدم استماع نشود پیشنهاد می شود همزمان با طرح دادخواست الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) دادخواست الزام به تنظیم سند را نیز مطرح نمایید. هزینه دادرسی دعوای الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) نیز بر اساس بهای منطقه ای ملک تعیین می شود .چنانچه دعوای الزام به تنظیم سند همزمان با الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) مطرح شده باشد خواهان برای جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال احتمالی میتواند درخواست صدور دستور موقت منع هرگونه نقل و انتقال را بنماید.
چنانچه معامله در مورد آپارتمان های پیش فروش باشد قبل از مراجعه به دادگاه خریدار باید ابتدا خواسته ی خود را از طریق داوری پیگیری نماید
آپارتمان را پیش خرید کرده اما آن را تحویل نمی دهند چه باید بکنم؟
چنانچه معامله در مورد آپارتمان های پیش فروش باشد قبل از مراجعه به دادگاه خریدار باید ابتدا خواسته ی خود را از طریق داوری پیگیری نماید چنانچه در مهلت قانونی مقرر رای داوری صادر نشد خریدار می تواند به دادگاه واقع در محل ملک مراجعه نموده و طرح دادخواست الزام به تحویل ملک نماید.
روند رسیدگی به دعوی الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع )
پس از طرح دادخواست رسیدگی های لازم انجام شده و رای صادر می شود پس از صدور رای قطعی نوبت به اجرای حکم میرسد
حکم الزام به تحویل ملک ( الزام به تحویل مبیع ) چگونه اجرا می شود؟
چنانچه فرد ثالثی بدون هیچگونه جواز یا قراردادی اقدام به تصرف ملک نموده باشد این عمل در حکم غصب بوده و شخص غاصب است و برای تخلیه ی این ملک نیاز به هیچ اقدام دیگری نیست . ملک بلافاصله تخلیه شده و در اختیار خریدار قرار می گیرد اما چنانچه متصرف ادعا کند که حقی بر ملک دارد یک هفته فرصت خواهد داشت تا با مراجعه به دادگاه اقدامات لازم برای احقاق حق خود را انجام دهد چنانچه ظرف مدت 15 روز از تاریخ مهلت مذکور هیچ قراری مبنی بر لزوم توقف و تاخیر در اجرای حکم صادر نشود مراحل اجرایی ادامه یافته و ملک پس از تخلیه در اختیار خریدار قرار می گیرد .
